Инвестирование в строительство многоэтажных жилищных домов в последнее время стало очень популярным. Относительно небольшие цены на квадратный метр недвижимости, элитные районы и, что самое главное, возможность выплачивать взносы за квартиру частями - все это выгодно для большинства жителей городов. Но всегда ли заманчивые предложения, которые можно увидеть в метро или на рекламных щитах, настолько хороши? И какие риски могут ожидать инвесторов, вложивших свои деньги в строительство?

Взаимоотношения, связанные с инвестированием в жилье, чаще оформляются инвестиционными договорами, реже - договорами долевого участия в простом товариществе, но их суть при этом мало меняется. Предмет подобных договоров - привлечение инвестиций в строительство жилого дома. Инвестор обязуется осуществить инвестирование путем оплаты его стоимости в полном объеме и по условиям оплаты, предусмотренным договором. А фирма-застройщик в свою очередь обязуется вкладывать деньги инвестора в строительство дома и в случае выполнения инвестором своих обязательств и сдачи дома в эксплуатацию предоставить инвестору все необходимые документы для оформления права собственности на квартиру.

Сегодня существенно увеличилось количество случаев, когда инвесторы остаются у разбитого корыта - без денег и без жилья. Очень часто строительство жилых домов просто «замораживается» в связи с отсутствием средств у фирмы-застройщика. Также бывает, что одна квартира мошенническим путем может по несколько раз продаваться разным инвесторам.

Конечно, можно в судебном порядке расторгнуть договор и попытаться взыскать денежные средства, направленные на инвестирование строительства, но скорее всего это окажется напрасным. Если даже суд примет решение в пользу инвестора, вероятность того, что у фирмы-застройщика будут подлежащие взысканию активы, ничтожно мала. Поэтому лучше выбрать другие, более эффективные способы борьбы за права на жилье.

По праву собственности

Одним из таких методов может стать признание права собственности на объект инвестирования (квартиру в жилом доме) в случае сдачи объекта в эксплуатацию.

Речь идет о ситуации, когда дом уже достроен и сдан в эксплуатацию, но инвесторы никак не могут туда вселиться. В ряде случаев у фирмы-застройщика просто возникают проблемы с оформлением разрешительной документации, но возможно, что застройщик умышленно препятствует оформлению таких документов.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса (ГК) Украины, право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в частности, со сделок. В статье 876 ГК Украины указано, что собственником объекта строительства или результата строительных работ является заказчик, если другое не предусмотрено договором. Таким образом, для признания права собственности на квартиру необходимо, чтобы дом был сдан в эксплуатацию, а также следует иметь в наличии инвестиционный договор и все квитанции об уплате инвестиционных взносов. Как свидетельствует судебная практика, суды чаще принимают решения в пользу инвесторов. В своих решениях они чаще всего отмечают, что поскольку суду предоставлены доказательства принятия дома в эксплуатацию, а истец не имеет возможности получить право собственности на свое имущество в связи с отсутствием у ответчика правоустанавливающих документов, право собственности на квартиру должно быть признано за истцом (инвестором).

Успеть заранее

Если же жилой дом еще не введен в эксплуатацию, инвестор может попытаться признать имущественные права на объект незаконченного строительства (объект инвестирования).

В соответствии с частью 2 статьи 331 ГК Украины право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения) возникает с момента окончания строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию,право собственности на дом или квартиру возникает с момента его принятия в эксплуатацию.

Таким образом, исходя из положений этой статьи, инвестор не сможет признать право собственности на квартиру до введения дома в эксплуатацию.

Во множестве случаев жилой дом может простоять годами недостроенным. Поэтому инвестору необходимо уменьшить все возможные риски того, что его квартира может достаться кому-то еще. Лучшим способом будет признание имущественных прав на объект незавершенного строительства (объект инвестирования).

Согласно статье 16 ГК Украины, каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного и имущественного права и интереса, одним из способов защиты прав и интересов может быть признание права на объект инвестирования.

Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» указывает, что имущественные права - это какие-либо права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе и те, которые являются составляющими частями права собственности (права владения, распоряжения и пользования), а также другие специфические права и право требования.

В своем постановлении от 30 января 2013г. № 6-168цс12 Верховный Суд Украины определяет имущественное право как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен некоторыми, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует о правомочности его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещное право на определенное имущество в будущем.

Поэтому признание прав на объект даст в будущем возможность как-то идентифицировать свою квартиру среди других, если на нее будет претендовать иное лицо.

В соответствии с пунктом 5 статьи 7 и статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом и результатом инвестиций (объектами инвестиционной деятельности могут быть любое имущество, а также имущественные права). В статье 2 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» указано, что объект инвестирования - это квартира или помещение социально-бытового предназначения в объекте строительства, которое после окончания строительства становится отдельным имуществом.

Следовательно, даже если этаж, на котором находится квартира инвестора, еще не достроен, признать права на нее можно как на часть в объекте инвестирования. Даже когда она физически еще не существует.

Конечно, признание прав на квартиру как объект инвестирования не наделяет инвестора правомочиями владельца, но закрепление таких прав в судебном порядке с помощью ЮК "Юридична Константа" - первый шаг к признанию права собственности на квартиру, если дом впоследствии все же будет сдан в эксплуатацию.

Целесообразность данного варианта заключается в том, что в случае возникновения спорных правовых требований относительно одной квартиры у нескольких инвесторов или появления нового застройщика шансы признания права собственности на квартиру или получения компенсации от нового застройщика значительно увеличатся.